| 摘要註: |
房屋本質上即不能離開土地獨立存在,然其在社會經濟上,實具有相當之價值,故在討論房地之所有,究竟應合一或分離,長久以來即已論戰不休!立法例上,有採取「土地吸附建築物」一元主義,抑或分離所有之二元主義,在理論、實證上均有其依據。房地一元所有,雖避免分離處分所造成之衝突與困擾,但也否定了房屋獨立價值;相反的,房地二元主義下,肯定了房屋獨立經濟性,及彈性靈活之選擇,亦因此將面臨房地分離處分所形成之衝突,應如何調和,即為本文研究之重心。我國法既然選擇了房地二元制度,在當事人自由處分下,分離處分所造成之衝突已是不可避免,是要維護土地所有權行使(拆屋),或房屋之經濟利益(保屋),或者可以兼顧二者,均須深切審酌衡量之。再者,在衝突調和上,似應依其所有及利用之類型,區分為同屬一人或異屬不同人,蓋前者因一人所有,若分離所有即將造成無關係可用之景;而後者則本就有利用關係可資憑藉,二者之背後思考脈絡實非一致,應分別論之。其實,對於之分離處分之衝突,除得事後調和外,亦得事前避免衝突,使得房地合一所有,諸如限制分離處分,或賦予優先承買權,但這畢竟可能限制財產權,仍應考量比例性原則,方為妥適。在二元用益體系,尚區分成債權及物權利用關係,二者對房屋所形成之保護,實有性質及效果上之差異。物權關係有對世性,具追及效力,效力上較為穩固;反之,若為債權利用關係,則在債之相對性原則下,所有權一經移轉或處分,即有中斷之危險,而相形薄弱許多,如何強化土地之利用關係,實定法就租賃關係有「買賣不破租賃」。誠然如此,房地之處分衝突,尚有一問題,即在借地建屋關係下,並無如買賣不破租賃之規範,對於分離處分之衝突,應如何調和,學說、實務可謂百花齊放,從類推適用租賃關係推定、法定地上權及買賣不破租賃,再至援引權利濫用之禁止,均有其理論背景,但是否妥適,實值得再加以分析討論之。 |